Rev 02-01-2004
jmm

Les Sociétés Civiles Immobilières

SCI et cabinet d'ophtalmologie

Beaucoup de documentation existe sur les SCI

Introduction

Bien gérer son cabinet médical d'ophtalmologie doit être un impératif pour chacun. L'acquisition du local professionnel est souvent une étape importante qui permet d'améliorer sa pratique et de prendre des précautions pour l'avenir.

Nous allons évoquer brièvement ce que sont les Sociétés Civiles Immobilières (SCI), très à la mode depuis quelques années, mais qui doivent être bien connues pour éviter quelques chausse-trappes. Le fisc veille en effet, et il faut respecter un ensemble de règles pour être irréprochable.

Cette page n'a pas d'autre ambitions que de mettre le doigt sur quelques aspects à ne pas oublier, car rien ne vaut l'expertise d'un professionnel de la SCI pour la création et la gestion d'une telle société. Il ne faut pas se passer de ses services. En fin de chapitre nous proposons un peu de littérature.

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Société car cette entité correspond à une personne morale (et non une personne physique comme le professionnel qui achète un local en direct),

Civile car elle n'est pas commerciale,

Immobilière car elle gère un ou plusieurs biens immobiliers. Nous ne parlerons que des SCI de location, pour simplifier (cas le plus fréquent).

Les SCI existent depuis le décret du 8 mars 1804 et se développent chaque année davantage.

Pourquoi créer une SCI ?

Créer une SCI ne doit pas avoir pour but d'éluder l'impôt. Le fisc pourrait alors nous accuser d'abus de droit et requalifier la SCI, ce qui est très douloureux financièrement.

Non, une SCI a plusieurs objectifs qu'on pourra préciser dans ses statuts.

Eviter l'indivision : posséder une local immobilier à plusieurs peut vite devenir un enfer si les différents copropriétaires ne sont pas toujours tous d'accord. C'est vraiment à éviter car la loi dit bien que "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision".

Transmettre un patrimoine immobilier à sa descendance, éventuellement en réalisant un démembrement de propriété. On séparera alors la nue-propriété (la possession du local) de l'usufruit (ce que rapporte le local). La donation de parts avec réserve d'usufruit entraîne les droits de donation calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété des parts . Au décès du donateur, les enfants qui ont bénéficié du démembrement, recueillent automatiquement l'usufruit et deviennent ainsi propriétaires des parts de la SCI, sans droits de succession à payer. Comme chaque parent peut donner 46 000 € en dispense de droit tous les dix ans, on peut imaginer une transmission progressive des parts aux enfants. Il est conseillé de garder au moins une part en pleine propriété.

Acheter à plusieurs un local trop cher pour un seul professionnel

Bien anticiper l'arrêt d'activité et éviter les plus-values immobilières professionnelles qui apparaissent dès que, au moment de la retraite, le professionnel fait basculer son local professionnel dans le secteur privé. Le seul fait de ce basculement entraîne une imposition sérieuse alorsqu'il n'y pas eu vente du local ni échange d'argent.

Créer une SCI consiste à établir des statuts officialisés par un notaire. Il ne faut pas se contenter de statuts standards que l'on trouve par exemple sur internet !! Il faut vraiment des statuts personnalisés avec des gardes-fous (agrément des nouveaux associés par exemple) que seul un professionnel peut conseiller.

Les obligations

Il faut tenir une comptabilité pour que le fisc ne considère pas que la SCI est fictive, et redresse. Il faut la tenir régulièrement et pas uniquement en fin d'année, ou pire quand on a un contrôle fiscal. Une tenue régulière des entrées et des sorties n'est pas très astreignante et peut éviter beaucoup de stress.

Il faut tenir les assemblées d'associés et officialiser les procès verbaux de ces assemblées. Si on est associé avec son conjoint, on peut tout à fait tenir l'assemblée dans la cuisine, mais il faut le faire.

Il est très conseillé de demander à un comptable de tenir et vérifier la comptabilité. Il établira le bilan financier, le bilan comptable, le bilan fiscal, et le bilan social qui vont aboutir à des résultats différents. C'est normal.

Le bilan financier correspond aux sommes qui se trouvent sur le compte bancaire en fin d'année.

Le bilan comptable correspond aux règles comptables qui sont différentes des règles fiscales. Ainsi ce bilan ne considère pas comme une charge le remboursement du capital de l'emprunt. Il ne connait que la charge des intérêts d'emprunt. Et pourtant il faudra bien que le compte bancaire soit alimenté pour le remboursement de ce capital.

Le bilan fiscal correspond aux règles de la fiscalité, comme l'abattement de 14% sur les revenus de la SCI qui ne sont pas apparus dans le bilan comptable ni financier. Donc on va payer des impôts sur des sommes que l'on n'a pas perçues puisqu'elles ont servi à rembourser le prêt de la SCI...

Le bilan social correspond aux droits et aux obligations des associés.

Les inconvénients

Il faut créer la société chez un notaire spécialisé (de préférence), ce qui entraîne quelques frais (environ 1500 euros pour la création).

Les associés sont indéfiniment responsable sur leur patrimoine des dettes de la SCI. Au prorata de leurs parts. Un associé qui possède 20% des parts sera responsable de 20% des dettes. Et aura droit à 20% des bénéfices s'il y en a.

Faut-il y mettre les enfants ?

Il est fréquent qu'un couple crée une SCI dite familiale. Le mari et la femme sont les seuls associés au départ, mais se pose la question de mettre les enfants.

Ce n'est pas conseillé à la création de la SCI si les enfants sont mineurs et si la SCI doit faire un emprunt à la banque pour construire le local professionnel ou l'acheter. En effet les associés sont responsables de l'emprunt sur leurs têtes. Donc il va falloir l'accord du juge des tutelles pour pouvoir faire l'emprunt. Donc un délai de plusieurs mois pour avoir cette autorisation (s'il la donne). Il vaut mieux ne faire rentrer les enfants que majeurs ou bien au bout de quelques années quand la SCI tourne normalement.

Faut-il un capital social faible ou élevé ?

Si on réalise l'opération dans un but de transmission lointaine, il est préférable de choisir un capital social faible (1000 euros par exemple).

Si il doit y avoir cession peut de temps après la création, pour éviter des plues-values importantes, on choisira plutôt un capital social élevé.

Faut-il soumettre la SCI à la TVA ?

On peut choisir de soumettre la SCI à la TVA, ce qui permet de récupérer l'ensemble de la TVA sur le prix d'achat du terrain, la construction, les travaux. Ce qui peut représenter des sommes élevées.

Si on opte pour cette solution, il faudra soumettre les loyers à la TVA pendant 20 ans. Le comptable s'occupera des déclarations fiscales de TVA. Comme les médecins ne sont pas soumis à la TVA (du moins dans leur exercice habituel), ils ne pourront pas récupérer cet impôt, mais l'ensemble du loyer+TVA sera déductible des revenus. Il faut noter que ces loyers soumis à TVA ne sont pas redevables de la contribution sur les revenus locatifs.

Les comptes courants d'associés (CCA)

Un compte courant d'associé correspond à des sommes qui ont été apportées par un ou plusieurs associés. C'est un prêt consenti à la SCI par les associés. Cette dette pourra être annulée quand la SCI remboursera l'associé (elle peut même faire une emprunt bancaire pour rembourser l'associé). Le Dr OPH qui verse 10.000 euros sur le compte bancaire de la SCI aura une ligne dans la comptabilité : compte courant Dr OPH 10.000 euros

Ces sommes inscrites dans le cadre du CCA doivent être déclarées au titre de l'ISF.

La gestion des CCA est quelque chose de très subtil et demanderait des développements (peut-être plus tard).

Les pièges

Il faut absolument tenir une comptabilité régulièrement avec l'aide d'un comptable

Il ne faut pas oublier d'inscrire les revenus de la SCI au niveau des comptes courants d'associés (le fisc le contrôle souvent), même si on n'a touché aucun argent et si le compte bancaire de la société est vide. Par exemple la SCI a reçu au titres des loyers la somme de 10000 euros (une fois les frais enlevés). Il faut que cette somme soit marquée au titre des CCA en fonction du nombre de parts de chaque associé. Si Mme le Dr OPH a 40% des parts, elle inscrira 4000 euros au titre de son CCA, et le Dr OPH son mari inscrira 6000 euros sur son CCA.

Il faut que le loyer corresponde au prix du marché et ne soit pas excessif. On considère qu'il doit se situer entre 8 et 12% du prix total de l'acquisition et des travaux. Au delà de ces valeurs le fisc peut être amené à considérer le loyer trop élevé. Un loyer trop bas est aussi à éviter mais ce problème ne survient pas dans le cadre d'un cabinet d'ophtalmologie car on a toujours intérêt à adopter un loyer "normal".

Subtilité : La loi de finance 2004 impose d'utiliser le barême légal pour évaluer la nue-propriété des parts sociales, ce qui n'était pas la règle auparavant. Cela a pour but d'éviter les montages financiers n'ayant pour seul intérêt que d'éviter au maximum l'impôt (abus de droit).

Conclusions

La SCI est souvent une solution intéressante quand l'ophtalmologiste veut acquérir son local professionnel. Il existe de nombreuses subtilités qu'on peut étudier lors de stages ou de formation comme en organisent par exemple les Associations de Gestion Agrées.

Il existe de nombreux livres donnant des précisions sur ce type de société et nous ne pouvons que renvoyer le lecteur à ces ouvrages:

Comment gérer une SCI Guillaume Duprez Editions Du puits fleuri ISBN 2-86 739-232-2

Les sociétés civiles immobilières Guide pratique Thierry Andrier Editions Litec ISBN 2-711-3397-4

Créer sa SCI Claude Périer Editions De Vecchi ISBN 2-7328-0881-4

Les baux professionnels et commerciaux Editions d'Organisation De particulier à particulier ISBN 2-7081-2169-3